In Darmstadt wurden seit 2008 über 300 Hektar militärisch genutzte Flächen von den amerikanischen Streitkräften aufgegeben. Dabei handelt es sich um insgesamt neun Standorte. Einige hiervon befinden sich mit einer Fläche von insgesamt 122 Hektar in städtebaulich integrierten Lagen, die vom Stadtzentrum aus gut erreichbar sind. Für die wachsende Wissenschaftsstadt Darmstadt mit derzeit etwa 160.000 Einwohner*innen, für die im Zeitraum ein Bevölkerungswachstum von über neun Prozent im Zeitraum 2012 bis 2030 prognostiziert wurde, bieten sich hier Chancen für eine bedarfsgerechte und nachhaltige Flächenentwicklung. Im Süden Darmstadts werden aktuell die Lincoln-Siedlung und der neue Stadtteil Ludwigshöhviertel entwickelt, wo neue Wohnungen für etwa 8.000 Menschen entstehen bzw. schon realisiert wurden. Während im Jahr 2016 die ersten Mieter*innen in die Lincoln-Siedlung zogen, wurde im Jahr 2020 ein städtebaulicher Vertrag zur Entwicklung des Ludwigshöhviertels geschlossen. Auf Teilen der früheren Kelley-Barracks und des Nathan-Hale-Depots entstehen neue Gewerbeflächen.
... möchten immer mehr Verwaltungsmitarbeiter/innen und Kommunalpolitiker/innen vor Ort wissen, wenn sie im Rahmen ihrer Planung die Weichen für die zukünftige Gemeindeentwicklung stellen. Jedem Projekt der Siedlungsentwicklung wie zum Beispiel der Bau von Wohnungen oder die Bereitstellung von Gewerbebauflächen geht in der Kommune eine Planung voraus. Verschiedene Faktoren beeinflussen Planungen und Entscheidungen über deren Umsetzung. Der Nutzen eine neuen Baugebiete wird in den Gemeinden in der Regel nicht ausschließlich am wirtschaftlichen Ertrag gemessen. Mittel- und langfristige Folgekosten derartiger Entscheidungen im Rahmen der Gemeinde- oder Stadtentwicklung rücken aber zunehmend in das Blickfeld der zuständigen Verwaltungen und Kommunalpolitiker vor Ort. Daher ist die Kenntnis der Kosten und des finanziellen Nutzens baulicher Entwicklungen eine wichtige Voraussetzung für eine fundierte Planungs- und Umsetzungsentscheidung. Welche Kosten sollten betrachtet werden? Wohn- und Gewerbegebiete verursachen Folgekosten in fünf wichtigen Bereichen. Zu denken ist an die Kosten der Erstellung und der langfristigen Unterhaltung der technischen Infrastruktur der Erschließung von Bauflächen wie zum Beispiel Wohnstraßen. Weiterhin werden häufig Einrichtungen der sozialen Infrastruktur wie Kindergärten oder Schulen neu errichtet oder ausgebaut. Häufig sind im Zusammenhang mit neuen Wohngebieten auch neue Grünflächen zu erstellen. In vielen Fällen erfordert die Anbindung neuen Wohn- und Gewerbegebiete auch Anlagen der äußeren Erschließung in Form von Straßen oder Kreuzungen sowie Einrichtungen des öffentlichen Personennahverkehrs z.B. durch Straßenbahn oder Bus. Und schließlich ist in vielen Fällen auch der Bau von Lärmschutzanlagen erforderlich. Bei der erstmaligen Herstellung von Anlagen der inneren Erschließung (Straßen, Wege), öffentlichen Grünanlagen, Lärmschutzanlagen und Straßenbeleuchtung tragen die Kommunen in der Regel einen Anteil von 10 %. Häufig werden die Kosten der erstmaligen Herstellung von Infrastrukturen (Straßen, Kanäle, Kindertageseinrichtungen, Schulen, Grünanlagen etc.) entweder im Rahmen städtebaulicher Verträge auf den Investor abgewälzt oder im Rahmen der Erschließungsbeiträge refinanziert. Jedoch die mittel- und langfristigen Kosten für Betrieb, Unterhaltung, Instandsetzung und Erneuerung von technischen und sozialen Infrastrukturen eines Wohn- oder Gewerbegebietes tragen hauptsächlich die Kommunen, bei technischen Infrastrukturen teilweise auch die Anlieger. Die Herstellungskosten für Strom-, Gas-, Wasser- und Fernwärmeleitungen liegen in der Regel bei den Versorgungsunternehmen. Recht unterschiedlich können die kommunalen Kosten für den Grunderwerb sein, wenn Kommunen eine aktive Baulandpolitik betreiben, um das Flächengeschehen in der Gemeinde aktiv zu steuern. Diese sind abhängig vom jeweils eingesetzten Baulandmodell, das einen kommunalen Zwischenerwerb des zu entwickelnden Baulands beinhalten kann. Mehreinnahmen infolge neuer Baugebiet und neuer Einwohner ziehen auch wieder Mehrausgaben nach sich wie z.B. die Kreisumlage bei kreisangehörigen Gemeinden und die Umlage an Amt, Samtgemeinde, Verbandsgemeinde, Zweckverband usw. Welche Einnahmen sind von einem neuen Baugebiet zu erwarten? Im Zusammenhang mit neuen Baugebieten können die Kommunen mit einer Reihe von Einnahmen rechnen. Hierzu zählen u.a. die Grundsteuer, der Anteil an der Einkommensteuer, die Gewerbesteuer nach Abzug der Umlage, der Kommunalanteil an der Umsatzsteuer, ggf. erhöhte Zuweisungen aus dem landesspezifischen kommunalen Finanzausgleich und - sofern erhoben - die Konzessionsabgabe der Versorger. Hinzu kommen ggf. auch landesspezifisch geregelte Beteiligungen der Kommunen an anderen Steuern wie z.B. der Grunderwerbsteuer. Wodurch werden die Kosten und Einnahmen beeinflusst? Die Topografie des Geländes, die Form der Erschließungsnetze und die Grundstückseinteilung beeinflussen die Kosten der inneren Erschließung. Die Erschließungseffizienz beschreibt das Verhältnis des Kosten- und Flächenaufwands für die innere und äußere Erschließung zum Nettobauland. Diese Aufwände sind z.B. bei Ein- und Zweifamilienhausgebieten höher als im mehrgeschossigen Wohnungsbau. Der demografische Wandel und Schrumpfungsprozesse in den Gemeinden beeinflussen mittel- und langfristig den wirtschaftlichen Betrieb von Erschließungsanlagen der technischen und sozialen Infrastruktur. Einer sich reduzierende Bevölkerungszahl und Leerstände wirken sich aus auf die festen und laufenden Kosten für den Betrieb z.B. von Wasser- und Abwasserleitung oder Kindergärten und Schulen. Daher sollte unbedingt eine vorausschauende Betrachtung für die kommenden Jahrzehnte angestellt werden, inwiefern neben den Belastungen des Gemeindehaushalts auch mit steigenden Pro-Kopf-Kosten für die privaten Haushalte und Unternehmen zu rechnen ist. Sind Infrastrukturen auf lange Sicht nicht mehr wirtschaftlich zu betreiben, müssen sie angepasst werden. Während technische, insbesondere netzgebundene Infrastrukturen mit langfristigen Folgekosten nur mit großem Aufwand an demografische Entwicklungen angepasst werden können, sind Einrichtungen der sozialen Infrastruktur grundsätzlich leichter anpassungsfähig. Allerdings wird die vielerorts notwendige Schließung von Kindergärten oder Schulen von den Bürgerinnen und Bürgern in der Regel nicht akzeptiert. Auch der Faktor Zeit ist zu beachten. Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit Vorhaben der Siedlungsentwicklung entstehen zu sehr unterschiedlichen Zeitpunkten. Während Grunderwerbs-, Planungs- und Erschließungskosten in einer frühen Projektphase anfallen, fließen Einnahmen unter anderem aus der Grundsteuer, aus dem kommunalen Finanzausgleich bzw. anteilige Einkommensteuer erst einige Jahre nach dem Beginn der Besiedlung neuer Wohn- oder Gewerbeflächen. Dabei hängt die Höhe dieser Einnahmen ab von der Aufsiedlungsgeschwindigkeit und letztendlich von der tatsächlich erreichten Belegung von Baugebieten. Gewerbesteuereinnahmen wiederum sind sowohl von Art, Struktur und Branche der jeweiligen Unternehmen als auch von konjunkturellen Einflüssen abhängig. Sie können starken Schwankungen unterliegen. Praxiserprobte Kostenrechner helfen Ihnen, die langfristigen finanziellen Auswirkungen von Siedlungsentwicklungen bereits in der Planungsphase zu berücksichtigen. Im Projekt „Stadtlabore für Deutschland: Leerstand und Ansiedlung“ hat das IFH KÖLN zusammen mit 14 deutschen Modellstädten unterschiedlicher Größe eine digitale Plattform für proaktives Ansiedlungsmanagement in Innenstädten erarbeitet. Die Bundesregierung möchte den täglichen Anstieg der Flächenneuinanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrsflächen (SuV) bis zum Jahr 2030 auf unter 30 ha senken. Dieses Ziel sieht die Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie vor Im Land Berlin gibt es zahlreiche Flächen, die dauerhaft nicht mehr genutzt und somit entsiegelt werden könnten, um dem Naturhaushalt wieder uneingeschränkt zur Verfügung zu stehen. Die Wirtschaft in Deutschland wächst – und damit auch die Fläche, die für die Industrie- und Gewerbeentwicklung benötigt wird. Mit den richtigen Strategien sind wirtschaftliches Wachstum und Flächensparen vereinbar. In Youngstown, einer Stadt im US-Bundesstaat Ohio, schrumpfte die Bevölkerung um fast 50 %. Die Stadt hat sich dem Problem gestellt.
Angesichts des Klimawandels rücken Klimaschutz und Klimaanpassung als kommunale Handlungsfelder in den Fokus. CO2-Emissionen müssen reduziert werden. An die Folgen von Klimaveränderungen müssen sich Kommunen anpassen. Kommunen können bei der Entwicklung von Bauflächen im Innen- und Außenbereich durch verschiedene Maßnahmen Klimaschutz und Klimaanpassung unterstützen. Sie können Festsetzung zur städtebaulichen Dichte treffen, Voraussetzungen für energieeffiziente Gebäude und eine klimagerechte Mobilität schaffen, die Lufthygiene und klimatische Funktionsfähigkeit von Grün- und Freiräumen stärken und Maßnahmen zum vorbeugenden Hochwasserschutz durchführen. Städtebauliche Dichte Damit die klimatische Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts möglichst wenig beeinträchtigt wird, sollte die Flächeninanspruchnahme durch einen sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden geringgehalten werden. Hierfür ist eine hohe städtebauliche Dichte anzustreben. Kommunen können für Baugebiete Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und zur Anordnung der Bebauung treffen. Auch die Bauweise eines Gebäudes hat Einfluss auf die städtebauliche Dichte. So ist die Flächeninanspruchnahme bei einer offenen Bauweise (z.B. Einzelhäuser und Doppelhäuser) häufig größer, als bei einer geschlossenen Bauweise, da die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet werden können. Bei der Festlegung der städtebaulichen Dichte und der Bauweise müssen natürlich individuelle und lokale Besonderheiten berücksichtigt werden. Energieeffiziente Gebäude Emissionen durch Wärme- und Stromversorgung müssen gemindert und die Nutzung erneuerbarer Energien sowie eine sparsame und effiziente Nutzung von Energie gefördert werden. Emissionen können reduziert werden, indem Nah- bzw. Fernwärmenetze auf der Basis von erneuerbaren Energien eingerichtet werden. Hierfür können in Baugebieten Versorgungsflächen für eine (dezentrale) Energieversorgung (z.B. Blockheizkraftwerke für eine Nahwärmeversorgung) vorgesehen werden. Gleiches gilt für Versorgungsleitungen, die zu den einzelnen Wärmeabnehmern führen. Die Gebäude sind mit baulichen und technischen Maßnahmen so auszuführen, dass sie an das Wärmenetz angeschlossen werden können. Besonders gute Nah- bzw. Fernwärmeeignung haben Siedlungen mit einer hohen städtebaulichen Dichte (s.o.), mit vielen Haushalten und mit einem Wärmegroßabnehmer wie einer Schulen, einem Schwimmbad oder Gewerbebetrieben. Darüber hinaus kann eine Solarwärmenutzung frühzeitig in den Planungsüberlegungen berücksichtigt werden. So kann die Hauptfassade von Gebäuden nach Süden orientiert sein, um den Energieverbrauch zu reduzieren und Sonnenenergie zu gewinnen. Zur Nutzung solartechnischer Anlagen können über den Bebauungsplan in Kombination mit einem städtebaulichen Vertrag verpflichtende Festsetzungen über bauliche und technische Maßnahmen getroffen werden. Klimagerechte Mobilität Damit die klimatische Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts so wenig wie möglich beeinträchtigt wird, sollte auch durch die Verkehrserschließung möglichst wenig Fläche in Anspruch genommen werden. Daher sollte bei der Entscheidung über die räumliche Lage und Verteilung neuer Bauflächen grundsätzlich auf eine räumliche Anbindung an die bestehenden Ortslagen geachtet werden. Dadurch werden weniger Flächen für den Anschluss des neuen Baugebiets an das vorhandene Straßennetz benötigt. Der nicht motorisierte Verkehr kann gestärkt werden, um verkehrsbedingte Emissionen zu vermindern. Große Bedeutung kommt einer wohnortnahen Versorgung und einer Nutzungsmischung von Wohnen, Arbeit, Schule, Versorgung etc. zu. Innerhalb eines Baugebiets kann der Fuß- und Fahrradverkehr durch eine hohe Aufenthaltsqualität der Verkehrsflächen attraktiver werden, indem z.B. verkehrsberuhigte Bereich gestaltet und Abkürzungs- und Verbindungswegen angelegt werden. Vorbeugender Hochwasserschutz Eine Folge des Klimawandels sind häufigere Starkregenereignissen und lokale Überschwemmungen, auch abseits von Gewässern. Niederschlagswasser sollte möglichst am Ort des Niederschlagsereignisses versickert werden. Dadurch wird die Kanalisation entlastet und das Wasser steht weiterhin Pflanzen zur Verfügung, trägt zur Grundwasserneubildung bei oder verdunstet. Siedlungsklimaschutz Zunehmende Temperaturen können zur häufigeren Überwärmung von Siedlungsgebieten führen und die Gesundheit und das Wohlbefinden der dort lebenden Menschen beeinträchtigt. Die klimatische Leistungs- und Funktionsfähigkeit von Grün- und Freiräumen hat eine kühlende kleinklimatische Wirkung auf die direkte Umgebung. Sie sind Orte der Frischluftentstehung, dienen an heißen Tagen als Erholungsort und tragen dazu bei, dass das Baugebiet insgesamt nicht so stark aufheizt. Sie sollten daher erhalten und geschützt bzw. angelegt werden. Darüber hinaus können Bäume und Sträucher angepflanzt und bereits vor der Bebauung vorhandene Pflanzen geschützt werden. Ebenfalls kann eine Begrünung von Dächern und Fassaden in einem neuen Baugebiet festgesetzt werden. Weiterführende Informationen Niedersächsische Initiative für Klimaschutz in der Siedlungsentwicklung Klimaschutz in der Siedlungsentwicklung. Ein Handbuch Städtebauliche Nachverdichtung im Klimawandel, Studie des BBSR Klimaschutz in der räumlichen Planung: Gestaltungsmöglichkeiten der Raumordnung und Bauleitplanung Innenentwicklung hat unbestrittene Vorteile. Eine zu starke und den örtlichen Bedingungen nicht angemessene Verdichtung wäre allerdings kontraproduktiv. Um die Lebensqualität durch Innenentwicklung zu steigern, sind auch hier qualitative Vorstellungen nötig. Klimaschutz und Klimaanpassung gehören zu den zentralen Herausforderungen von Städten und Gemeinden. Dabei kommt der Siedlungsentwicklung eine große Bedeutung zu. Im Projekt „Stadtlabore für Deutschland: Leerstand und Ansiedlung“ hat das IFH KÖLN zusammen mit 14 deutschen Modellstädten unterschiedlicher Größe eine digitale Plattform für proaktives Ansiedlungsmanagement in Innenstädten erarbeitet. Die Bundesregierung möchte den täglichen Anstieg der Flächenneuinanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrsflächen (SuV) bis zum Jahr 2030 auf unter 30 ha senken. Dieses Ziel sieht die Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie vor Im Land Berlin gibt es zahlreiche Flächen, die dauerhaft nicht mehr genutzt und somit entsiegelt werden könnten, um dem Naturhaushalt wieder uneingeschränkt zur Verfügung zu stehen. Die Wirtschaft in Deutschland wächst – und damit auch die Fläche, die für die Industrie- und Gewerbeentwicklung benötigt wird. Mit den richtigen Strategien sind wirtschaftliches Wachstum und Flächensparen vereinbar.