Vor dem Hintergrund von Klimaschutz und steigenden Energiepreisen gewinnt die Energieeinsparung in Mietwohngebäuden immer mehr an Bedeutung. Da ein Fehlen von energetischen Differenzierungsmerkmalen im Mietspiegel einerseits den Markt nicht ausreichend abbildet und andererseits als Hemmnis für Investitionen in energetische Modernisierung wirken kann, sollen in dem Projekt Handlungsempfehlungen zur verstärkten Nutzung von energetischen Differenzierungsmerkmalen in Mietspiegeln erarbeitet werden. Ausgangslage: Das Thema Energieeinsparung in Gebäuden gerät zunehmend in den Fokus der Politik. In Mietwohngebäuden besteht das Dilemma, dass für die Investitionen in energetische Modernisierungen die Vermieter aufkommen müssen, den Nutzen aber die Mieter in Form von geringen Nebenkosten haben. Wird die Vergleichsmiete im Mietspiegel nicht von der energetischen Gebäudequalität beeinflusst, besteht für den Vermieter nach einer energetischen Modernisierung lediglich die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach Paragraph 559 BGB um 11Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr. Unter gewissen Rahmenbedingungen wird die Refinanzierung der energetischen Modernisierung hierüber nicht erreicht. Da ein Fehlen von energetischen Differenzierungsmerkmalen im Mietspiegel einerseits den Markt nicht ausreichend abbildet und andererseits als Hemmnis für Investitionen wirkt, wird in zahlreichen Städten das Thema diskutiert bzw. wurden bereits in einer Reihe von Städten energetische Differenzierungsmerkmale bei der Mietspiegelerstellung berücksichtigt wie zum Beispiel im Darmstädter Mietspiegel. Zielsetzung: Ziel des Forschungsprojektes ist es, Handlungsempfehlungen für Kommunalverwaltungen, Verbände und Politik zur verstärkten Nutzung von energetischen Differenzierungsmerkmalen in Mietspiegeln zu geben. Dabei werden verschiedene Verfahren mit unterschiedlichem Differenzierungsniveau betrachtet und diskutiert.
Ausgewählte Kennzahlen zum Wohnungsmarkt der Region Bremen (Stand 2024). Die Daten stammen aus dem Regionalen Datenmodell Wohnungsmarkt, das im Rahmen des MORO-geförderten Projektes „Von der kommunalen Bauland- zur regionalen Wohnraummobilisierung in der Region Bremen“ vom Kommunalverbund Niedersachsen/Bremen e.V. entwickelt wurde. Weitere Informationen zu den Primärquellen der Daten sind dort verfügbar. URL des WFS-Dienstes: https://rdkv.demografie-toolbox.de/dienste/wfs
Luftverschmutzung ist ein bedeutender Risikofaktor für die Gesundheit. Im vorliegenden Gut-achten wurde untersucht, ob eine Differenzierung der Feinstaubexposition der Bevölkerung in Deutschland nach sozioökonomischem Status möglich ist. Zur Abschätzung der Feinstaubexposi-tion wurde eine flächendeckende Darstellung der PM2.5 Hintergrundbelastung in räumlicher Auf-lösung von 2 x 2 km2 genutzt, ergänzt um höher aufgelöste Datensätze für die Städte Hamburg (Gesamtbelastung, 100 x 100 m2) und Berlin (Hintergrundbelastung, 500 x 500 m2) für zusätzli-che lokale Analysen. Als flächendeckende Indikatoren für den sozioökonomischen Status (SES) der Wohnbevölkerung wurden das jährliche Haushaltsnettoeinkommen (1 x 1 km2) sowie Miet- und Kaufspiegel in â‚ /m2 (Baublockebene) verwendet. Nach verschiedenen Schritten der Daten-aufbereitung (Baublockflächenkorrektur, Bevölkerungsgewichtung, räumliche Aggregation, SES-Standardisierung auf Gemeindeebene) wurden die jeweiligen Variablen für die drei Untersu-chungsräume verschnitten und anhand von räumlichen Regressionsmodellen sowie varianzana-lytischen Verfahren (ANOVA) auf statistische Zusammenhänge untersucht. In einigen Fällen wa-ren signifikante Zusammenhänge zwischen Feinstaub- und SES-Variablen festzustellen, aller-dings waren diese eher schwach ausgeprägt und nicht konsistent in den verschiedenen Untersu-chungsräumen. Letztlich ließen die Daten somit keine belastbaren Aussagen zur Differenzierung der Feinstaubexposition zu, denn die flächendeckend verfügbaren Variablen für den SES der Be-völkerung waren nur eingeschränkt aussagekräftig. Die Variable Haushaltseinkommen wurde zwar als inhaltlich gut geeigneter SES-Indikator bewertet, war räumlich aber zu grob aufgelöst um kleinräumige Unterschiede abzubilden. Miet- und Kaufspiegel wiederum boten zwar eine ge-eignete räumliche Auflösung, geben den sozioökonomischen Status der Bevölkerung jedoch in-haltlich nur eingeschränkt wieder. Für eine bundesweite Differenzierung der Exposition gegen-über Feinstaub nach SES bräuchten zukünftige Studien vor allem flächendeckende Datensätze in präziserer räumlicher Auflösung.
Das Erkenntnisinteresse im ExWoSt-Forschungsfeld und damit auch beim Modellvorhaben 'Mietspiegel Darmstadt' liegt auf der Erprobung und ggf. der Weiterentwicklung möglicher Methoden für die Erstellung von energetisch differenzierten Mietspiegeln. D.h. von Mietspiegeln, die den energetischen Zustand und dessen Auswirkungen auf die Miethöhe von vermieteten Wohnungen abbilden. Im Forschungsfeld sollen geeignete Methoden anwendungsorientiert zugunsten einer weiteren Verbreitung dargestellt werden, damit zukünftig entsprechende Mietspiegel kostengünstig erstellt werden können. Die Erstellung und Anwendung eines Miet-spiegels ist allerdings erfahrungsgemäß an eine gemeindespezifische 'Mietspiegeltradition' gebunden. Es soll gezeigt werden, dass die Einbindung der energetischen Differenzierung in die Mietspiegelerstellung unter verschiedensten Rahmenbedingungen möglich ist.
Das Erkenntnisinteresse im ExWoSt-Forschungsfeld und damit auch beim Modellvorhaben 'Mietspiegel Saarpfalz-Kreis' liegt auf der Erprobung und ggf. der Weiterentwicklung möglicher Methoden für die Erstellung von energetisch differenzierten Mietspiegeln. D.h. von Mietspiegeln, die den energetischen Zustand und dessen Auswirkungen auf die Miethöhe von vermieteten Wohnungen abbilden. Im Forschungsfeld sollen geeignete Methoden anwendungsorientiert zugunsten einer weiteren Verbreitung dargestellt werden, damit zukünftig entsprechende Mietspiegel kostengünstig erstellt werden können. Die Erstellung und Anwendung eines Mietspiegels ist allerdings erfahrungsgemäß an eine gemeindespezifische 'Mietspiegeltradition' gebunden. Es soll gezeigt werden, dass die Einbindung der energetischen Differenzierung in die Mietspiegelerstellung unter verschiedensten Rahmenbedingungen möglich ist.
Ausgangslage: Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz, das im Mai 2013 rechtskräftig wurde, entstand für die Integration energetischer Beschaffenheitsmerkmale in Mietspiegel erstmals eine verbindliche Rechtsgrundlage. In der kommunalen Praxis herrscht jedoch noch erhebliche Unsicherheit über die methodisch sinnvolle Operationalisierung der energetischen Beschaffenheit. Darüber hinaus können die stark politisierten Handlungsarenen, die sich um die Mietspiegelerstellung herum durch Gewohnheitsrecht institutionalisiert haben, Hemmnisse für sinnvolle methodische Weiterentwicklungen darstellen. Dazu kommt, dass es seitens der Bundesregierung keine verbindlichen Qualitätsnormen für die Mietspiegelerstellung gibt. Da sich Umfang und methodische Vorgehensweise der Mietspiegelerstellung an die Rahmenbedingungen und Ressourcen vor Ort anpassen müssen, ist eine derartige Normung auch nur schwer zu erreichen. Die Bundesregierung beschränkt sich deshalb darauf, Empfehlungen in Form von Leitfäden auszusprechen, denen in der Mietspiegelpraxis ersatzweise erhebliche qualitätssichernde Wirkung zukommt. Ziele: Ziel der vom IWU als Teilleistung eines mehrjährigen Forschungsprojekts zur Praxis energetischer Mietspiegel in Modellkommunen erarbeiteten Arbeitshilfe war es deshalb nicht nur, den Bearbeitern und Auftraggebern kommunaler Mietspiegelerhebungen praxisnahe Hinweise für die Erstellung energetisch differenzierter Mietspiegel zu geben, sondern auch zur Qualitätssicherung bei der Erstellung von Mietspiegelgutachten beizutragen. Zielgruppe sind daher nicht nur Sachverständige, sondern ganz besonders auch kommunale Auftraggeber, die Mietspiegelerhebungen ausschreiben und verantworten, sowie lokale Stakeholder, die den Erstellungsprozess kritisch begleiten. Ergebnisse: Die Broschüre orientiert sich an den einzelnen Arbeitsschritten der MietspiegeIerstellung. Es werden mögliche Indikatoren und Vorgehensweisen der energetischen Datenerhebung, Auswertung und Integration in den Mietspiegel diskutiert. Der Inhalt ist grundsätzlich methodenneutral aufgebaut, so dass Ersteller von Tabellenmietspiegeln und Regressionsmietspiegeln gleichermaßen angesprochen werden können. In jedem Arbeitsschritt werden Praxisbeispiele für mögliche Vorgehensweisen dargestellt.
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